Woning splitsen: wat het voor een verhuurder betekent

Wat splitsen juridisch is, en wat het niet is

Splitsen dat voor verkoop telt, is juridisch splitsen: u laat het eigendom van één pand opdelen in appartementsrechten, elk met een aandeel in het gebouw en exclusief gebruik van een deel. Dat gaat via de notaris en wordt met tekening ingeschreven bij het Kadaster.

Wat het niet is: een verbouwing. Aparte voordeuren en eigen huisnummers maken van uw pand nog geen verkoopbare woningen. Of splitsing op uw adres mag, staat in het beleid van uw gemeente, niet in dat van de buurgemeente.

Waarom een verhuurder splitst: zonder splitsing geen losse verkoop

Voor wie zelf in het pand woont is splitsen een manier om ruimte te maken. Voor een verhuurder is het iets anders: de voorwaarde voor uitponden. Een lege woning brengt meer op dan dezelfde woning verhuurd, en uitponden oogst dat verschil.

Ongesplitst kan dat niet. U verkoopt dan geen woning maar een aandeel in een gebouw, met een kleinere groep kopers die anders rekent. Of u mag splitsen is voor een verhuurder dus zelden een bouwvraag en vrijwel altijd een verkoopvraag.

• Ongesplitst verkoopt u het pand als geheel, of een aandeel daarin.
• Gesplitst verkoopt u per eenheid, of alsnog alles in één hand.
• Splitsen is eenmalig werk; de vereniging die eruit komt is blijvend.

De volgorde waarin het loopt, en bij wie u elke stap nagaat

Elke stap heeft een eigen loket, en de eerste kan de rest afsluiten. Hieronder staat de keten, geen doorlooptijd en geen prijslijst.

Wat splitsen doet met uw zittende huurders

Voor de splitsing zelf heeft u geen toestemming van uw huurder nodig: het is uw eigendom dat wordt opgedeeld. Zijn woning, huurprijs en huurbescherming blijven zoals ze zijn. Splitsing is dus geen route om een contract te beëindigen. Wat wél verandert is dat zijn woning los verkocht kan worden, waarna de koper de verhuurder wordt op dezelfde voorwaarden.

Bouwkundig werk aan een bewoond pand vraagt wel afstemming, en toegang hoeft uw huurder u niet zonder meer te geven. Wat in uw situatie mag, is een vraag voor uw jurist of voor de Huurcommissie. Wij leggen de mechaniek uit en wij kopen panden.

Na de splitsing bent u een VvE, en dat leest een koper later terug

De splitsing is een moment, de vereniging is een toestand. Zodra de akte is ingeschreven bestaat er een Vereniging van Eigenaars, ook als u nog alle eenheden zelf bezit en er nooit wordt vergaderd. Dat ontbreekt in vrijwel alle uitleg over splitsen, terwijl het de prijs van elke eenheid raakt.

Een koper neemt niet alleen de stenen en het huurcontract over, maar ook een lidmaatschap van die vereniging. De stenen ziet hij bij een bezoek; de vereniging bestaat alleen op papier, en dus vraagt hij de stukken op. Een slapende vereniging is dan geen neutrale uitkomst maar een korting: zonder reserve wordt groot onderhoud later omgeslagen. Wat hij precies zoekt, staat bij wat een koper in de VvE-stukken van een verhuurd appartement zoekt.

Splitsen of in één keer verkopen: de afweging op uw eigen cijfers

Aan de ene kant staat wat de losse eenheden samen opbrengen zodra ze leeg vrijkomen, minus de route: bouwkundig werk, notaris en Kadaster, het opzetten van de vereniging, en de lasten zolang u verhuurder blijft. Aan de andere kant staat één opbrengst op één datum.

Wat de uitkomst kantelt is zelden de prijs per eenheid. Het zijn de huurders. Lopen de contracten voor onbepaalde tijd en heeft niemand reden om te vertrekken, dan is uitponden een route zonder einddatum en blijft die hogere prijs papier.

Komt u er niet uit, dan zetten wij de twee routes naast elkaar met uw gegevens erin: de kale huur en het contracttype per eenheid, de splitsingsakte of de reden dat die er nog niet is, en wat uw gemeente u heeft gezegd. Komt splitsen er beter uit, dan zeggen wij dat.