Hoeveel huurpunten uw energielabel oplevert
Het exacte aantal punten dat bij een labelklasse hoort staat in de officiële puntentabel van het woningwaarderingsstelsel, en die vindt u bij de Huurcommissie. Getallen die kunnen wijzigen zetten wij hier niet neer. Wat u hier wel krijgt is de keten eromheen: hoe uw label in de telling belandt, wat er gebeurt als een geldig label ontbreekt, en waarom die punten uiteindelijk doorwerken in wat een koper voor uw pand overheeft. Voor een eigenaar die verkoop overweegt is dat laatste de vraag die telt.
Waar het exacte aantal punten staat
De Huurcommissie publiceert de puntentabel en een rekenhulp waarmee u de telling voor een zelfstandige woonruimte zelf kunt nalopen. Daar staat per labelklasse wat die klasse in de telling doet. Gebruik die bron, en niet een lijstje op de site van een partij die iets van u wil.
Een detail dat vaak wordt overgeslagen: de tabel kijkt niet alleen naar de letter, maar ook naar het type woning. Een labelklasse alleen is dus nog geen antwoord. Het antwoord ontstaat pas als u erbij vertelt om wat voor eenheid het gaat.
Dat is ook waarom wij niet rekenen met een label dat iemand uit zijn hoofd noemt. Wij vragen het geregistreerde label per eenheid op. Is dat er niet, dan zeggen wij erbij dat onze inschatting op een aanname rust in plaats van die aanname stilletjes mee te nemen.
Meer daarover staat bij hoe de puntentelling de huur van uw pand begrenst.
Hoe uw label in de telling terechtkomt
Voor de telling geldt alleen een label dat door een gecertificeerde adviseur is opgenomen en daarna geregistreerd. Een indicatie die u ooit zelf online invulde is geen geregistreerd label, hoe redelijk de uitkomst ook oogde.
Een geregistreerd label heeft bovendien een beperkte geldigheidsduur. Hoe lang die is en wanneer een nieuwe opname nodig is, staat op de website van de Rijksoverheid. Wij noemen die termijn hier bewust niet, want een verouderd getal is schadelijker dan geen getal.
Verder meet een label het gebouw en niet de bewoner. Een zuinige huurder maakt het label niet beter, een hoge energierekening maakt het niet slechter. Wat meetelt zijn isolatie, glas, installaties en de schil van het pand.
Wat er gebeurt als een geldig label ontbreekt
Ontbreekt een geregistreerd label, dan valt de waardering terug op kenmerken van het pand zelf, waaronder het bouwjaar. Voor een ouder pand pakt die terugval zelden gunstig uit. Hoe de terugval precies werkt en welke uitzonderingen er zijn, staat bij de Huurcommissie.
Voor veel eigenaren is dit de laatste goedkope correctie die nog te maken valt. Een opname kost geld, maar het is een van de weinige posten waar u met een beperkte uitgave onzekerheid wegneemt uit een dossier waar verder vooral grote bedragen in staan.
Daar hoort eerlijkheid bij: een opname kan ook tegenvallen. Dan weet u dat vóór de onderhandeling in plaats van erna, en dat blijft de betere volgorde. Een koper die zelf ontdekt dat het label lager uitvalt dan aangenomen, verwerkt dat vrijwel altijd ruimer in zijn bod dan u zelf zou hebben gedaan.
| Situatie | Wat de telling doet | Wat een koper doet |
|---|---|---|
| Geldig label, gunstige klasse | Punten staan vast en zijn controleerbaar | Rekent met de huur die daarbij past |
| Geldig label, ongunstige klasse | Punten staan vast, maar lager | Rekent lagere huur en een investering in |
| Geen geregistreerd label | Terugval op kenmerken van het pand | Rekent voorzichtig, in zijn eigen voordeel |
| Label na opname bijgesteld | Telling verandert mee | Rekent met het nieuwe label, niet met het oude |
Van punten naar huur naar prijs
De punten zijn geen doel op zich. Ze bepalen de maximale huurprijs die bij de woning hoort, en die huurprijs bepaalt wat een belegger bereid is te betalen. Wie wil weten hoe dat mechanisme in elkaar zit, leest eerst hoe de puntentelling de huur van uw pand begrenst.
Het label werkt in die keten twee keer door. De eerste keer via de punten, want die begrenzen de huur bij een nieuw contract. De tweede keer via de toekomst, want een ongunstig label is voor een koper een aankondiging van werk dat nog moet gebeuren. Hij telt dat niet op bij uw prijs, hij trekt het eraf.
Dat verklaart waarom twee panden met dezelfde huur toch verschillend worden gewaardeerd. Het pand met de betere schil heeft een huur die houdbaarder is en een rekening die verder weg ligt. Dat verschil is geen sfeer, het is rekenwerk.
Wanneer een labelsprong zich terugverdient
De verleiding is groot om vlak voor verkoop nog te isoleren. Soms is dat verstandig, vaak niet. De extra huur die een hogere klasse mogelijk maakt, verdient u pas terug bij een nieuw contract, en bij een zittende huurder kan dat moment jaren weg zijn.
Daar komt de praktijk bij. Werk aan een bewoond pand vraagt afstemming met uw huurder, en bij een gesplitst pand gaan dak, gevel en glas vaak niet over uw eigen besluit maar over dat van de Vereniging van Eigenaars. Een ingreep die op papier binnen een kwartaal kan, blijkt in de praktijk een traject.
De vuistregel die wij hanteren is simpel. Verkoopt u binnen afzienbare tijd, dan verdient een ingreep zich zelden terug en koopt u vooral rust af die u niet meer nodig heeft. Houdt u het pand nog jaren aan, dan verandert de som. Wij zetten die twee routes naast elkaar in de afweging tussen verduurzamen en verkopen, met uw eigen cijfers erin.
Het label is niet de enige knop in de telling
Oppervlakte, voorzieningen, buitenruimte en de WOZ-waarde tellen ook mee. Het verschil is dat u aan het label nog iets kunt doen en aan de meeste andere posten niet. De oppervlakte ligt vast, de WOZ-waarde beweegt buiten u om en kan de telling in beide richtingen duwen.
Juist die WOZ-post levert de meeste verwarring op, omdat er aparte regels gelden voor de rol die de waarde in de telling mag spelen. Wat die regels doen, en waarom een hogere WOZ-waarde niet altijd een hogere huur betekent, staat in welke rol de WOZ-waarde in het puntenstelsel speelt.
Voor uw verkoopvoorbereiding betekent dit vooral: reken niet op het label als enige verklaring van een tegenvallende telling. De uitkomst is een optelsom, en een verbeterd label repareert niet wat op een andere post mist.
Kamers en gemengde panden vragen een eigen controle
Voor onzelfstandige woonruimte, dus kamerverhuur met gedeelde voorzieningen, geldt een eigen waarderingsstelsel. Of en hoe het energielabel daarin meetelt, werkt anders dan bij een zelfstandige woning. Ga daar niet van uit op basis van wat u over gewone woningen las, maar controleer het bij de Huurcommissie.
Heeft u een gemengd pand met wonen boven en een bedrijfsruimte beneden, dan lopen er twee sporen naast elkaar. Het woondeel valt onder het waarderingsstelsel. Voor kantoorruimte bestaat een eigen eis aan het minimumlabel, die los staat van de huurpunten. Welke eis geldt en voor welke gebouwen, staat op de website van de Rijksoverheid.
Dat onderscheid is geen formaliteit. Een koper die een gemengd pand beoordeelt, kijkt naar beide sporen, en een probleem in het bedrijfsdeel drukt de prijs van het geheel.
Wat wij vragen, en wanneer u beter een adviseur belt
Wij vragen bij een beleggingspand het geregistreerde label per eenheid, de kale huur per eenheid en de bestaande puntentelling als die er is. Met die drie gegevens kunnen wij rekenen zonder te gissen. Ontbreekt er iets, dan zeggen wij welke aanname wij hebben gemaakt en wat er verandert als die aanname niet klopt.
Wilt u weten wat uw pand exact scoort, dan is een gecertificeerde energieadviseur de aangewezen partij en niet een koper. Wilt u weten wat een labelsprong fiscaal en juridisch voor uw situatie betekent, dan is dat een vraag voor uw eigen adviseur. Wij leggen de mechaniek uit, wij geven geen advies over uw aangifte of uw contracten.
En als uit de telling blijkt dat uw pand met een beperkte ingreep jarenlang prima blijft renderen, dan is aanhouden de betere route. Dat zeggen wij ook, al kopen wij dan niets.
Verder lezen
Uw pand voorleggen
Postcode en huisnummer zijn genoeg om te beginnen. Uw gegevens vragen wij pas als u het gesprek wilt voortzetten.