Een splitsingsakte wijzigen, en wat dat met uw verkoop doet

Waarom een eigenaar de akte wil wijzigen

Bijna niemand opent een splitsingsakte uit belangstelling. U leest hem omdat er iets niet past: een bijdrage die niet klopt met wat u gebruikt, een reglement dat uw verhuur in de weg zit, of een indeling die anders is dan de tekening laat zien.

Die drie komen het vaakst voor. Het zijn niet toevallig ook de punten waar een koper van verhuurd vastgoed als eerste naar kijkt.

• Een verdeelsleutel die niet aansluit op de werkelijke oppervlakte of het werkelijke gebruik.
• Een reglement dat verhuur beperkt, aan toestemming bindt of een gebruiksvorm uitsluit.
• Een indeling die afwijkt van de splitsingstekening, bijvoorbeeld na het opdelen van een verdieping.

Wie erover gaat, en waarom dat niet u alleen bent

De splitsingsakte is een notariële akte die bij het Kadaster staat ingeschreven. Wijzigen gebeurt dus ook weer bij de notaris, en pas nadat de Vereniging van Eigenaars er een besluit over heeft genomen. U bent in die vergadering één stem, ook wanneer het alleen over uw eigen eenheid lijkt te gaan.

Voor zo'n besluit vraagt de akte een versterkte meerderheid, soms medewerking van alle eigenaars. Welke eis in uw gebouw geldt, staat in uw eigen akte en reglement; de notaris leest dat na. Splitsingsaktes verschillen per gebouw, dus ga niet af op wat u over een ander gebouw hoorde.

Soms komt er een partij bij. Een hypotheekhouder kan moeten instemmen wanneer zijn zekerheid verandert, en raakt de wijziging het gebruik of de bebouwing, dan kijkt de gemeente mee. Dat verklaart waarom dit zelden in één vergadering rond is.

Wat een koper doet met een akte die knelt

Een koper van verhuurd vastgoed loopt de akte niet door om te beoordelen of hij netjes is. Hij zoekt drie dingen, in deze volgorde: mag deze eenheid verhuurd worden, wat is het aandeel in de kosten, en klopt de indeling met de tekening.

Wijkt de werkelijkheid af, dan haakt een serieuze koper meestal niet meteen af. Hij verwerkt het. Hij vraagt wie herstel betaalt, of de vereniging terugbouw kan eisen, en of een financier het zo accepteert. Een afwijking die u zelf benoemt, kost u in de prijs minder dan een afwijking die hij zelf vindt.

Eén situatie weegt zwaarder dan de afwijking zelf: een wijziging die halverwege is blijven steken. Een voorstel dat is afgewezen, een vergadering die het doorschoof, een procedure die nog loopt. Dat is geen bekend risico maar een open einde, en dat rekent een koper voorzichtig. Wie verkoopt, staat sterker met een duidelijke afwijking op papier dan met een traject dat nog kan kantelen.

De route via de rechter in het kort, en waarom het een traject is

Komt de vereiste meerderheid er niet, dan biedt de wet een uitweg. U kunt de rechter om vervangende toestemming vragen. Dat is geen noodknop maar een procedure, en u begint hem met een dossier.

Wat daarvoor nodig is, komt steeds op hetzelfde neer. Een uitgewerkt voorstel, notulen waaruit blijkt dat het aan de vergadering is voorgelegd, en een onderbouwing waarom weigeren niet redelijk is. Daarna volgen alsnog de notaris en de inschrijving bij het Kadaster, want een uitspraak vervangt die stappen niet.

Hoe sterk uw zaak staat, beoordeelt een advocaat die het dossier heeft gezien. Wij leggen de mechaniek uit en duiden niets juridisch. Wat wij wel zien: dit loopt over meerdere vergaderingen en meerdere partijen, en uw pand blijft in die tijd zoals het is.

Wijzigen, of het pand verkopen zoals het nu staat

Deze afweging ziet u zelden eerlijk opgeschreven, omdat de partijen die erover publiceren aan het wijzigen verdienen. Beide routes zijn verdedigbaar. Ze dienen alleen een ander doel.

Wijzigen hoort bij aanhouden. Een verdeelsleutel die klopt of een reglement dat verhuur toelaat, werkt daarna elk jaar opnieuw in uw voordeel.

Verkopen zoals het nu staat hoort bij eruit willen. U draagt het dossier over inclusief de afwijking, en de koper verwerkt die in zijn prijs. U ruilt een stuk opbrengst voor een einddatum, en voor het wegvallen van een uitkomst waar u niet alleen over gaat.

• Aanhouden: een herstelde akte verdient zich terug in de exploitatie.
• Verkopen: de afwijking gaat mee en komt terug in de prijs, niet in uw agenda.
• Vastgelopen traject: een duidelijke afwijking leest rustiger dan een openstaande procedure.

Welke stukken wij opvragen voordat wij iets zeggen

Wij noemen geen bedrag voordat wij het papier hebben gezien. Bij een gesplitst pand vragen wij de splitsingsakte met tekening, het splitsingsreglement en een eventueel huishoudelijk reglement, de notulen van de vergaderingen waarin de wijziging aan de orde kwam, en de huurovereenkomst per eenheid.

Daarnaast vragen wij een plattegrond van de huidige situatie. Niet om u te betrappen, maar omdat het verschil tussen tekening en werkelijkheid het enige is wat wij niet uit de stukken kunnen halen.

Ontbreekt er iets, dan zeggen wij welke aanname wij maakten en wat er verandert als die niet klopt. Blijkt dat wijzigen voor u beter uitpakt dan verkopen, dan hoort u dat ook, al kopen wij dan niets.