Wat een koper in de VvE-stukken van uw verhuurde appartement zoekt

Wat VvE-stukken zijn

VvE-stukken is de verzamelnaam voor alle documenten die beschrijven hoe het gebouw juridisch is gesplitst en hoe de vereniging daarna is gaan functioneren. Het zijn twee lagen. De vaste laag bestaat uit de splitsingsakte met tekening en het splitsingsreglement. Die stukken liggen bij de notaris en het Kadaster en veranderen zelden. De bewegende laag bestaat uit alles wat de vereniging zelf produceert: notulen van vergaderingen, jaarrekeningen, begrotingen, het meerjarenonderhoudsplan, de opstalverzekering en een eventueel huishoudelijk reglement. Die laag vertelt een koper wat hij over vijf jaar aan het gebouw kwijt is.

Wat de notaris in ieder geval nodig heeft

Niet alle stukken zijn even verplicht. Bij de overdracht vraagt de notaris in beginsel altijd een opgave van het VvE-bestuur of de beheerder. Daarin staat wat de vertrekkende eigenaar nog aan de vereniging verschuldigd is, welke bijdrage maandelijks geldt en wat het aandeel in het reservefonds is. Een koper kan voor achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar over een beperkte periode aansprakelijk worden. Daarom wil de notaris die opgave zwart op wit voordat de akte passeert. Een openstaande achterstand wordt meestal verrekend op de afrekening van de notaris.

Daarnaast heeft een verkoper een informatieplicht. Wat u weet over de vereniging, bijvoorbeeld een besluit tot dakrenovatie of een lopend geschil met een buurman, moet u in beginsel melden. Een koper die dat na de overdracht in de notulen ontdekt, heeft een sterk verhaal. De stukken meesturen is de eenvoudigste manier om aan die plicht te voldoen.

Waar een belegger per document op let

De splitsingsakte en het reglement. Hier kijkt een koper van een verhuurd appartement als eerste naar één vraag: mag dit appartement worden verhuurd, en onder welke voorwaarden. Veel reglementen vragen toestemming van het bestuur of een melding van de gebruiker. Sommige verbieden kortdurende verhuur of het gebruik als kantoor. Staat het huidige gebruik op gespannen voet met het reglement, dan is dat een risico dat de koper in de prijs verwerkt. Het breukdeel in de akte bepaalt bovendien welk deel van alle kosten bij dit appartement hoort. Een koper rekent daarmee de maandbijdrage na.

Het huishoudelijk reglement. Dit is minder zwaar dan het splitsingsreglement, maar het raakt de dagelijkse verhuur wel. Regels over vloeren, huisdieren, fietsen in de hal of geluid gelden ook voor uw huurder. Een koper wil weten of de vereniging ooit een klacht over de huurder heeft behandeld.

De notulen van de laatste jaren. Notulen zijn het eerlijkste document in de map. Hier staan de besluiten die nog geld gaan kosten: een vervangen lift, een gerenoveerde fundering, een dak dat over drie vergaderingen steeds is doorgeschoven. Een koper leest ook de sfeer. Een vereniging die elk jaar over hetzelfde onderwerp ruziet, gaat dat onderhoud niet snel uitvoeren. Een koper let ook op wie de vergaderingen bezoekt. Een vereniging waar één grote eigenaar alles bepaalt, kan een klein appartement overstemmen.

De jaarrekening en de begroting. Hier draait het om twee getallen: de stand van het reservefonds en de achterstanden van leden. Een reservefonds dat leeg is terwijl het gebouw uit de jaren zeventig stamt, betekent dat groot onderhoud straks als eenmalige bijdrage wordt omgeslagen. Een koper zet dat bedrag tegenover de koopsom. Achterstanden van andere leden zijn een tweede signaal. Een vereniging waar meerdere eigenaren niet betalen, komt zelden aan onderhoud toe.

Het meerjarenonderhoudsplan. Een actueel plan laat zien welk onderhoud wanneer verwacht wordt en of de reservering daarop is afgestemd. De wet schrijft in beginsel een minimale jaarlijkse reservering voor, gekoppeld aan de herbouwwaarde of aan zo'n plan. Ontbreekt een plan, dan weet niemand of het fonds toereikend is. Een koper zal dan zelf een inschatting maken, en die valt meestal voorzichtig uit.

De opstalverzekering. De polis hoort bij de vereniging, niet bij de individuele eigenaar. Een koper controleert of de polis actueel is, welke waarde verzekerd is en of er een appartementsclausule in staat. Een verlopen polis in een slapende vereniging is een van de eerste redenen waarom een koper afhaakt of de prijs bijstelt.

Krijgt u geld terug uit het reservefonds

Nee, meestal niet. Het aandeel in het reservefonds hoort bij het appartementsrecht en gaat in beginsel mee naar de nieuwe eigenaar. U kunt het niet laten uitkeren bij vertrek. Wat u wel kunt doen, is het aandeel zichtbaar maken. Een goed gevuld fonds is waarde die u aan de koper overdraagt, en een geïnformeerde koper rekent dat mee. Vooruitbetaalde maandbijdragen voor de periode na de overdracht worden meestal via de notaris verrekend, net als een eventuele achterstand.

Wat een slapende vereniging met uw verkoop doet

Bij kleine gebouwen, denk aan een boven- en benedenwoning, bestaat de vereniging vaak alleen op papier. Er wordt niet vergaderd, niet gereserveerd en niet verzekerd. Voor de dagelijkse verhuur merkt u daar weinig van. Voor een koper is het een probleem. Zonder stukken kan hij het risico van het gebouw niet beoordelen, en een financier stelt vaak dezelfde vraag. Het activeren van zo'n vereniging kost tijd: een inschrijving, een eerste vergadering, een polis, een rekening. Wie dat vóór de verkoop regelt, verkoopt een ander product dan wie het aan de koper overlaat.

Wat u nu al kunt verzamelen

Vraag bij de beheerder of het bestuur de stukken van de afgelopen drie boekjaren op. Beheerders rekenen voor het samenstellen van een verkoopdossier vaak een vergoeding; het tarief staat in hun beheerovereenkomst of op hun website. De splitsingsakte en tekening zijn tegen betaling op te vragen bij het Kadaster. Leg de stukken naast het huurcontract en controleer of het gebruik klopt met het reglement. Waar iets wringt, is het beter dat u het zelf benoemt dan dat de koper het vindt.

Wilt u weten wat uw verhuurde appartement waard is voor een koper die het gebouw met de vereniging erbij overneemt, stuur dan de beschikbare VvE-stukken mee met uw aanvraag. Wij beoordelen het object op basis van die stukken en het huurcontract en laten u weten of en tegen welke voorwaarden wij een bod kunnen doen.