Wat is uw beleggingspand waard?

Waarom de vraagprijs van het huis ernaast weinig zegt over wat uw verhuurde pand opbrengt.

Straatbeeld met een rij verhuurde woonpanden in een Nederlandse stad

Een koper koopt een inkomstenstroom

Bij een woning die u zelf bewoont kijkt een koper naar wat vergelijkbare woningen in de straat hebben opgebracht. Bij verhuurd vastgoed werkt het andersom: de koper kijkt naar wat het pand per jaar oplevert en rekent van daaruit terug naar een prijs die hem een acceptabel rendement geeft.

Daarom is de belangrijkste vraag niet hoe het pand eruitziet, maar wat er binnenkomt en hoe zeker dat is.

Een lege woning wordt niet zo gewaardeerd, maar op wat vergelijkbare woningen opbrachten. Dat verschil is de hele inzet van de keuze tussen eenheden los verkopen en het pand in één keer afstoten.

De vier gegevens die het meest bewegen

In deze volgorde, en het zijn niet de dingen waar een verbouwing over gaat.

De kale huur per eenheid, en of die houdbaar is onder de puntentelling bij een nieuw contract.
Het soort contract: onbepaalde tijd, tijdelijk, of kamergewijs met losse overeenkomsten.
Het energielabel, dat zowel punten oplevert als toekomstige investeringen aankondigt.
De staat van het casco, want achterstallig onderhoud verhuist mee naar de koper.

Wat een taxatie hier wel en niet doet

Een taxatie in verhuurde staat geeft u een onderbouwde waarde en is nuttig als u met meerdere partijen praat. Wat hij niet doet is een bod vervangen: een taxateur rekent met marktgegevens, een koper rekent met zijn eigen rendementseis en zijn eigen kosten.

Wij geven onze onderbouwing er altijd bij, zodat u kunt zien waar het verschil zit in plaats van alleen het bedrag.

Veelgestelde vragen

Is mijn pand minder waard omdat het verhuurd is?

Meestal wel, vergeleken met hetzelfde pand leeg. Een koper neemt de lopende huurovereenkomsten mee over en kan de woningen dus niet vrij gebruiken of aan een particulier doorverkopen. Hoeveel verschil dat maakt hangt af van de huur, het soort contract en de staat van het pand; wat er in uw geval loopt, leest u terug in de huurovereenkomst zelf.

Telt de WOZ-waarde mee in wat mijn pand opbrengt?

Nee, niet als uitgangspunt. De WOZ-waarde stelt de gemeente vast voor de belastingheffing; een koper van verhuurd vastgoed rekent met de huur die binnenkomt en met zijn eigen rendementseis. De WOZ-waarde werkt wel door in de puntentelling van een zelfstandige woning, en hoe zwaar die meeweegt staat in de puntentabel van de Huurcommissie. Hoe de WOZ-waarde bij verhuur in uw eigen aangifte uitpakt, kijkt u na bij de Belastingdienst.

Mijn pand is niet gesplitst. Verandert dat de waarde?

Ja. Bij een ongesplitst pand verkoopt u het hele pand of een aandeel daarin, niet een losse woning, en dat trekt een andere groep kopers dan een appartementsrecht. Of splitsen in uw geval mogelijk is, hangt af van de regels van uw gemeente; vraag dat daar na voordat u ermee rekent.

Wat als een van de eenheden leegstaat?

Dat hangt ervan af wat er met die eenheid gebeurt. Is het pand gesplitst, dan is een leeg appartementsrecht vaak los verkoopbaar en wordt het anders beoordeeld dan het verhuurde deel. Is het pand ongesplitst, dan blijft het een geheel en weegt de leegstand vooral mee als huur die nu niet binnenkomt.

Verder lezen

Het puntenstelsel en wat het met uw pand doetWat de Wet betaalbare huur en het woningwaarderingsstelsel doen met de huur die u mag vragen, en dus met wat uw pand opbrengt bij verkoop.Uitponden of in verhuurde staat verkopen?De twee routes naast elkaar: wat ze opleveren, wat ze kosten aan tijd, en welke voorwaarden er gelden voor een ongesplitst pand.Hoeveel huurpunten uw energielabel oplevertWat uw energielabel doet met de puntentelling van uw huurwoning, wat er gebeurt als een geldig label ontbreekt, en hoe dat de verkoopprijs raakt.Wat een koper in de VvE-stukken van uw verhuurde appartement zoektWelke VvE stukken bij verkoop van een verhuurd appartement een koper opvraagt, wat de notaris nodig heeft en waar een belegger per document op let.Verkopen met een slapende VvEEen slapende VvE merkt u zelf nauwelijks. Uw koper en diens geldverstrekker wel. Wat dat met uw prijs doet, en wanneer activeren zich nog terugverdient.Een splitsingsakte wijzigen, en wat dat met uw verkoop doetWat het wijzigen van een splitsingsakte vraagt, wie erover beslist, en wat een koper van verhuurd vastgoed doet als de akte en de werkelijkheid afwijken.Woning splitsen: wat het voor een verhuurder betekentWoning splitsen is voor een verhuurder geen bouwvraag maar de voorwaarde voor losse verkoop. Wat de stap verandert, en de afweging met verkoop in één keer.Het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte en wat kamers opleverenWat het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte met de huur per kamer doet, en waarom een koper van uw beleggingspand met die telling rekent.Beleggingspand verkopenTerug naar het aanvraagformulier.

Uw pand voorleggen

Postcode en huisnummer zijn genoeg om te beginnen. Uw gegevens vragen wij pas als u het gesprek wilt voortzetten.

Bespreek uw pand