Verkopen met een slapende VvE

Wat een slapende vereniging is, en waarom kleine panden er vaak een hebben

Zodra een pand is gesplitst in appartementsrechten ontstaat er een Vereniging van Eigenaars. Zij bestaat dus al voordat iemand erover nadenkt, en zij slaapt wanneer er niet wordt vergaderd, geen bijdrage wordt geïnd, geen reserve wordt opgebouwd en geen opstalverzekering loopt.

Bij een groot complex dwingt het aantal eigenaren vanzelf een vorm af. Bij een boven- en benedenwoning niet. Vaak is het pand ooit gesplitst en half verkocht, waarna de administratie nooit op gang kwam. U merkt daar weinig van. Het wordt pas iets zodra er een derde partij bij komt: een koper of een financier.

U merkt er niets van, uw koper wel

Uw koper verwerft naast de woning het lidmaatschap van een rechtspersoon, zonder de administratie die laat zien wat dat hem oplegt. Wat hij bij een gewone vereniging in een middag naleest, kan hij hier niet beoordelen.

• Of dak, fundering en gevel achterstallig onderhoud hebben; er is geen onderhoudsplan.
• Of er een reserve is, en wat een eerste grote ingreep hem anders kost.
• Of het gebouw als geheel verzekerd is, en wie opdraait als dat niet zo blijkt.
• Of zijn voorganger nog iets verschuldigd is; geen bestuur geeft daar een opgave van af.

De financier van uw koper stelt dezelfde vraag

Koopt uw koper met geleend geld, dan beoordeelt zijn geldverstrekker het onderpand. Gezamenlijke delen die niet aantoonbaar verzekerd en niet aantoonbaar onderhouden zijn, vormen daarin een open post. De een stelt voorwaarden, de ander wil het dossier compleet zien. Welke eis geldt, staat in diens acceptatievoorwaarden.

Het gevolg voor u zit niet in die eis maar in wie er overblijft. Een deel van uw kopers valt af. U verkoopt hetzelfde pand aan een kleinere groep, en dat drukt de prijs voordat iemand over onderhoud begint. Hij loopt vast, u betaalt het.

Wat activeren in de praktijk inhoudt

Activeren is geen handeling maar een reeks: inschrijving bij de Kamer van Koophandel, een bestuurder, een eerste vergadering met notulen, een opstalverzekering en een reservering voor onderhoud. Wat in uw geval moet, staat in uw splitsingsakte en reglement.

Eén ding wordt vrijwel nergens genoemd en is meestal het struikelblok: u kunt dit niet alleen. Elk besluit vraagt de medewerking van de andere eigenaar. Wil hij niet, of is hij onbereikbaar, dan hangt uw verkoop aan de agenda van een ander.

• U draagt de kosten, terwijl het de woning van de ander net zo goed verkoopbaar maakt.
• Een eerste vergadering legt vaak vast wat er mankeert. Dat is winst voor de vereniging, en tegelijk iets wat u daarna aan uw koper moet melden.

Verkopen zonder te activeren, en wat dat met uw prijs doet

Verkopen met een slapende vereniging mag. Geen regel verplicht u eerst te activeren, en er zijn kopers die het gebrek accepteren. Wat u inlevert is geen vast bedrag maar een opslag voor onzekerheid: de koper weet niet wat het gebouw hem kost, dus rekent hij voorzichtig, in zijn voordeel.

Activeren loont wanneer de ander meewerkt, het gebouw er goed bij staat en u de tijd heeft het af te ronden voordat u in de markt komt. Zelden onder tijdsdruk, en zelden bij een gebouw waar een inspectie onzeker uitpakt.

Er is een derde route die zelden genoemd wordt: verkoop samen met de andere eigenaar het hele pand aan één koper. Beide appartementsrechten komen dan in één hand en de vereniging weegt veel minder zwaar. Bij een boven- en benedenwoning is dat vaker een reële optie dan eigenaren denken.

Hoe wij een pand met een slapende vereniging beoordelen

Wij kopen panden met dit gebrek erbij. Niet omdat het ons niets uitmaakt, maar omdat wij het beoordelen in plaats van het als onbekende af te prijzen.

Wat wij vragen is beperkt: de splitsingsakte met tekening, de polis als die er is, en uw beeld van dak, gevel en leidingen. Ontbreekt iets, dan noemen wij de aanname in plaats van die stil in de prijs te verwerken. Verdient activeren zich voor u ruimschoots terug, dan zeggen wij dat. De waardering en het bod doet bij ons een mens.