Het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte en wat kamers opleveren

Wanneer een ruimte onzelfstandig is

De grens ligt bij drie voorzieningen: een eigen toegang, een eigen keuken en een eigen toilet. Ontbreekt er één, dan is de ruimte onzelfstandig. Een studio met alles achter de eigen voordeur is zelfstandig, ook als hij klein is. Een ruime kamer met een douche op de gang is onzelfstandig, ook als de huur hoog is.

Dat onderscheid bepaalt welke telling geldt. Voor een zelfstandige woning gebruikt u het gewone stelsel, en daarover leest u meer bij hoe die telling voor een zelfstandige woning uitpakt. Voor kamers geldt een eigen stelsel met eigen onderdelen. Die twee door elkaar halen is de fout die wij het vaakst zien in dossiers van eigenaren die hun pand zelf hebben doorgerekend.

Wat het in de praktijk lastig maakt, is dat de feitelijke situatie telt en niet wat er op papier staat. Is een gedeelde keuken in de loop der jaren opgedeeld, of is een eigen opgang dichtgezet, dan verandert de telling mee.

Waar de telling voor kamers naar kijkt

Het stelsel voor onzelfstandige woonruimte waardeert niet alleen de kamer zelf. Het kijkt ook naar de ruimtes die de bewoners samen gebruiken en naar de voorzieningen die daarin zitten. Gedeelde ruimtes worden over de bewoners verdeeld, dus hoe meer mensen een keuken delen, hoe minder punten die keuken per kamer oplevert. Een pand volstoppen verhoogt de totale huur dus minder dan de rekensom op de achterkant van een envelop suggereert.

De onderdelen die meewegen:

Bij elk puntentotaal hoort een maximale kale huur. Die bedragen worden periodiek aangepast en staan, met de rekenhulp erbij, op huurcommissie.nl. Wij noemen ze hier niet, want een verouderd bedrag is erger dan geen bedrag. Servicekosten staan los van de kale huur en vallen buiten de telling.

• de oppervlakte van de kamer en van de gedeelde vertrekken
• keuken en sanitair, en met hoeveel bewoners die gedeeld worden
• de energieprestatie van het gebouw
• buitenruimte, en of die bij de kamer hoort of gedeeld wordt
• voorzieningen die per kamer verschillen, zoals een eigen wastafel

Wat er veranderde toen de telling dwingend werd

Voorheen was het puntenaantal vooral een bovengrens waar een huurder zich op kon beroepen. In de praktijk gebeurde dat lang niet altijd, en veel kamers werden verhuurd voor wat de markt ervoor betaalde. Met de Wet betaalbare huur is de telling dwingend geworden. De maximale huur is geen mogelijkheid meer om aan te kloppen bij de Huurcommissie, maar de regel zelf, en gemeenten kunnen op te hoge huren handhaven.

Voor u als eigenaar zit het gevolg minder bij de kamers die nu verhuurd zijn dan bij de kamers die vrijkomen. Bij een nieuw contract geldt de telling onverkort. Ligt uw huidige huur daarboven, dan is het verschil structureel en verdwijnt het kamer voor kamer uit uw exploitatie.

Welke overgangsregels voor lopende contracten gelden, en binnen welke termijn een huurder een verlaging kan vragen, verschilt per situatie. Dat staat op huurcommissie.nl. Laat het voor uw eigen pand nakijken door iemand die de contracten heeft gezien.

Waarom dit verschil de verkoopprijs is

Een koper van een kamerverhuurpand koopt een huurstroom. Hij telt de kale huur per kamer op, en zijn eerste toets is of die huur houdbaar is onder de telling. Wat daarboven zit, rekent hij niet mee. Hij prijst bovendien het risico in dat een huurder de verlaging alsnog opeist.

Twee panden met dezelfde huur op papier kunnen daarom een heel verschillend bod krijgen. Het pand waarvan de telling de huur draagt, is een rustig dossier. Het pand waar de huur boven de punten ligt, heeft een gat, en de koper weet dat hij dat gat overneemt. Hoe die som verder loopt, staat beschreven bij hoe een koper van de huur terugrekent naar een prijs.

Wees daar open over in uw dossier. Een eigenaar die zelf aanwijst waar de huur boven de punten ligt, krijgt in de regel een scherper bod dan een eigenaar bij wie de koper het zelf moet ontdekken.

Wat kamers opleveren, en wat ze kosten

Kamergewijze verhuur brengt per vierkante meter vaak meer op dan verhuur van een zelfstandige woning. Dat is de reden dat panden worden opgedeeld. Maar die opbrengst is bruto, en bij kamers ligt het verschil tussen bruto en netto verder uit elkaar dan bij een gewone woning.

Een koper die kamers exploiteert kent deze posten en trekt ze af voordat hij een prijs noemt. Dat is geen onderhandelingstruc, het is dezelfde som die u aan het eind van het jaar zelf maakt.

Opdelen of juist terug naar zelfstandig

Een woning in kamers opdelen mag in veel gemeenten niet zomaar. Er hangt een vergunning aan, en een pand dat al kamergewijs verhuurd wordt zonder de vergunning die daar vereist is, is voor een koper een ander product dan hetzelfde pand met de papieren op orde. Wat uw gemeente eist en of die toestemming meegaat naar een koper, leest u bij wat de gemeente aan een omzettingsvergunning verbindt.

De omgekeerde beweging komt ook voor. Kamers samenvoegen tot zelfstandige studio's, zodat het andere stelsel gaat gelden, kan de houdbare huur verhogen. Daar staat tegenover dat het een verbouwing vraagt, meestal toestemming van de gemeente, en dat de kamers eerst leeg moeten komen. Huurders van onzelfstandige woonruimte hebben huurbescherming, en een verbouwing of een verkoop is geen opzeggrond. Reken die route dus door met de tijd erin, niet alleen met de huur aan het eind.

Wat u klaarlegt voordat u met een koper praat

Heeft u geen telling, dan maken wij zelf een inschatting op basis van oppervlakte, gedeelde voorzieningen en label, en zeggen wij erbij dat het een inschatting is. Wij rekenen niet met een telling die wij niet hebben gezien, en wij doen niet alsof een aanname een gegeven is.

• een puntentelling per kamer als u die heeft, en anders de oppervlaktes en een plattegrond
• de kale huur per kamer, los van de servicekosten
• het energielabel van het gebouw
• welke ruimtes gedeeld worden, en door hoeveel bewoners
• de vergunning of de melding die voor het pand geldt
• een overzicht van wat er de laatste jaren aan het pand is gedaan

Wanneer een andere route beter voor u is

Zitten uw kamers netjes binnen de punten, is het pand vergund en is het onderhoud op orde, dan is uw pand op een open markt aantrekkelijk. Een makelaar kan dan meer kopers naast elkaar zetten dan één partij die rechtstreeks koopt. Zegt u in dat geval gerust nee tegen ons.

Rechtstreeks verkopen is vooral rustiger als het dossier rommelig is. Een huur die boven de punten ligt, een vergunning waarvan niemand meer weet waar hij ligt, of bewoners die liever geen reeks bezichtigingen over zich heen krijgen. Wij lezen dat dossier, benoemen welke aannames wij maken en welke wij niet konden controleren, en als uitponden of een makelaar beter uitpakt dan hoort u dat van ons.

Wat de verkoop fiscaal voor u betekent, hangt af van hoe u het pand houdt en in welke situatie u zit. Dat is een vraag voor uw eigen fiscalist, niet voor ons.